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作家单元：南京市不动产登记中心

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摘记：酌量不动产登记是非关系东谈主的认定问题，需要先明确是非关系东谈主在行政法领域自己的要乞降影响身分。从行政步履、正当权益、因果关系三个方面分析是否具故意害关系的可能。再以具体不动产登记行政步履的特等性即行政步履的目的为参考，明确是非关系东谈主的实体与门径权益规模，从而率领不动产登记步履，保护是非关系东谈主的正当权益。

重要词：不动产登记 是非关系东谈主 权益规模

绪论

跟着行政干事范围的不停扩大，行政权益也越来越受到风趣。在本质中，除了行政相对东谈主是行政步履的主要影响对象，行政相对东谈主除外的是非关系东谈主的门径和实体权益也越来越引刮风趣。是非关系东谈主参与不动产登记是法治国度、法治政府和法治社会发展的势必收尾，在不动产登记领域中，也触及到是非关系东谈主的联系商榷，尤其在不动产登记的联系法律规矩中也说起了是非关系东谈主的联系权益及登记门径。因此，是非关系东谈主的观点及权益规模对不动产登记具有迫切影响。

一

行政法中是非关系东谈主的观点

“是非关系东谈主”这一观点发祥于管束学，当先是相比正常的观点，只消在组织中影响指标或被组织影响的团体或个东谈主王人在是非关系的规模内。[1]跟着行政规矩的进一步发展，是非关系东谈主的观点也被引入到行政法律规矩中，列国是非关系东谈主王人有着不同的范围并未形成归并的圭臬：有的国度以为行政相对东谈主和行政联系东谈主王人具故意害关系，有的国度以为是是非关系东谈主是抹杀行政相对东谈主除外的其他东谈主。我国最早适用是非关系东谈主这一观点是在2004年崇拜履行的《中华东谈主民共和国行政许可法》。现阶段是非关系东谈主的观点散见于各部门法中，《中华东谈主民共和国民法典》对于无民事步履才智东谈主的执法，《民事诉讼法》、《行政诉讼法》等联系执法中王人存在对于是非关系东谈主的不同界定和表述。

纵不雅列国对是非关系东谈主观点的认定，不错看出：行政主体和是非关系东谈主之间存在着行政法上的权益义务关系是认定是非关系东谈主的前提。这就条件，是非关系东谈主必须是参与到行政法律关系中的一方，同期是非关系东谈主的行政参与需要与行政主体的职责存在对应关系。

值得留意的是，是非关系东谈主的认定要严格区分民事关系是非关系东谈主和行政关系是非关系东谈主，区分门径上的是非关系东谈主和实体权益上的是非关系东谈主。

二

认定是非关系东谈主的基本要素

现阶段是非关系的树立并莫得归并的圭臬韩国全色网，不错参考侵权步履的组成要素进行理会。将影响是非关系树立的要素理会为：行政步履是否树立、是否存在联系正当权益、正当权益与行政步履之间是否存在因果关系。

（一）具体可履行或照旧履行的行政步履

行政步履在履行的历程中需要对权益东谈主除外的其他东谈主产生切实的影响；如若是在诉讼阶段，该行政步履必须具有可诉性，不然就失去了诉讼的主张。我国行政法的一般原则将行政步履分为历程性行政步履和结尾性行政步履，由于历程性的行政步履尚未产生法律后果，对行政相对东谈主未产生影响，对其他联系东谈主亦不会产生影响。结尾行政步履又不错分手为具体行政步履和综合行政步履。在不动产登记这一滑政步履中，登记机构尚不具备作出综合行政步履的才智。是以对于登记而言，作出的行政步履必须是结尾且具体的行政步履，由此才具有产生是非关系东谈主的前提和基础。

（二）行政步履对是非关系东谈主的正当权益产生影响

行政机关的权益运行目的是在法治化执法之中有用的长入各方的法律上的正当利益关系。正当权益的存在是认定是非关系的一个迫切要素。纵不雅列国法律发展的圭臬，对于各项权益的保护是从法律明文执法的权益运转，徐徐向其他正当权益扩大的。而其他正当权益的鸿沟却莫得合理的解释，本质中大多是由裁判者的摆脱心证来具体分析。如若将正当权益肤浅解释为法律法定权益的延迟和事实利益的加总，势必为给行政行动增多包袱，无法保证国度机器的有用运行。受到行政步履影响的正当利益，表面上应以是非关系东谈主条件行政主体为一定步履的请求权为基础，将正当利益分为公法上权益和反射利益。公法上权益是法律规矩明确赋予的权益；反射利益是行政主体为杀青各人利益而给个东谈主带来的克己，这种克己并非行政主体的法界说务。因此，在判断正当权益时小心以行政主体的职责来推定是非关系东谈主的利益。笔者以为，应当从是非关系东谈主潜在的请求权基础琢磨是否存在正当利益。

不动产登记时对财产悉数权的登记，应当琢磨是否存在物权过甚他相应财产利益的请求权基础。因为正当利益是莫得具体的法律明确执法的，不成径直适用相应的法律执法进行保护，可根据法律的原则进行允洽的延迟。除了行政法的基本原则，还有与之联系的财产权益保护的宪法和民法原则。

正当利益还有一个迫切的圭臬，即为了躬行的正当利益。因为行政是非关系东谈主只可包括对该是非关系东谈主的躬行的利益关系而非他东谈主或公众的是非关系，不然就会扩大到公益诉讼领域，抵御了是非关系东谈主设定的基本原则。

（三）行政步履与是非关系东谈主的正当权益之间存在因果关系

因果关系应当局限在触及的行政法律体系中的因果关系，不成扩大到悉数民事权益的因果关系，不然会给本质操作带来包袱，也不是行政步履粗略琢磨的身分。因果关系在表面界有三种主要学说：径直因果关系说、势必因果关系说、终点因果关系说。终点因果关系是指在依照社会的一般认识有发生收尾的可能，要点在于高度盖然性。是以在判断是否具有因果关系的上具有相比大的裁量空间，也给了判断这一个不确定性的繁重，需要对个案进行具体分析。怎样发达裁量的自主性需要琢磨法律原则和精神上的一些要素，比如：立法者的信得过意旨有趣、行政步履的目的、行政步履的保护对象、社会活命准则与条件、公谈正义、公序良俗、社会示范性率领等身分。虽说是摆脱裁量但也有一定的客不雅圭臬，其中最迫切的需要以一个一般东谈主应当具备的修养和想考来权衡，对行政步履的后果具有一定的限制和把抓。

三

不动产登记中是非关系东谈主的

实体权益

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是非关系东谈主在不动产登记联系法律规矩中出现数次，值得留意的是，天然不动产登记联系法律规矩均使用是非关系东谈主这一法律词汇，但在不同的实体权益中，是非关系东谈主的认定圭臬天渊之别，这主要取决于各项行政步履即登记的本质目的和用途。不动产登记中主要存在改造登记、异议登记、不动产登记府上查询三类门径触及是非关系东谈主的联系内容。

（一）改造登记和异议登记中的是非关系东谈主

《中华东谈主民共和国民法典》第二百二十条执法“权益东谈主、是非关系东谈主以为不动产登记簿纪录的事项诞妄的，不错央求改造登记。不动产登记簿纪录的权益东谈主书面开心改造或者有把柄解说登记确有诞妄的，登记机构应当给予改造。不动产登记簿纪录的权益东谈主不开心改造的，是非关系东谈主不错央求异议登记。登记机构给予异议登记，央求东谈主自异议登记之日起十五日内不拿告状讼的，异议登记失效。异议登记不当，变成权益东谈主损伤的，权益东谈主不错向央求东谈主请求损伤补偿。”由此可见，在改造登记和异议登记门径中是非关系东谈主的认定是一致的，仅仅该是非关系东谈主根据央求材料的完备性所能取舍的措施不同。

与此相对应，《不动产登记暂行条例履行笃定》第七十九条执法“权益东谈主、是非关系东谈主以为不动产登记簿纪录的事项有诞妄，不错央求改造登记。”“是非关系东谈主央求改造登记的，应当提交是非关系材料、证实不动产登记簿纪录诞妄的材料以过甚他必要材料。” 第八十条执法 “不动产权益东谈主或者是非关系东谈主央求改造登记，不动产登记机构以为不动产登记簿纪录确有诞妄的，应当给予改造；但在诞妄登记之后已承办理了触及不动产权益刑事使命的登记、预报登记和查封登记的除外。”第八十二条执法 “是非关系东谈主以为不动产登记簿纪录的事项诞妄，权益东谈主不开心改造的，是非关系东谈主不错央求异议登记。”从改造登记门径的目的和后果来看，改造登记门径中是非关系东谈主不错产生与权益东谈主换取的法律后果，即登记机构可根据是非关系东谈主央求径直蜕变登记簿。天然能否径直使登记簿的内容发生改造取决于其央求材料是否能证实登记簿确有诞妄，但其央求后的客不雅收尾与登记簿纪录的权益东谈主是一致的。因此，对于改造登记门径中是非关系东谈主的认定需严慎。

起初，行政步履需为结尾性具体行政步履。改造登记手脚一项明确执法的登记门径，顺应结尾性具体行政步履的条件无须置疑。然则在改造登记历程中，会有拜访的历程：包括函询其他行政单元，申报其他当事东谈主，发布申报公告等门径。因这些历程性步履并未产生结尾性收尾，尚不成成为影响权益义务的行政步履，而作出登记或不予登记收尾后才智明确是否存在是非关系东谈主。其次，手脚财产权益的保护形态，不动产登记主要影响当事东谈主的财产权益。唯有案涉不动产权属影响了其他东谈主的财产权属利益时，才智认定其为是非关系东谈主，对于反射的其他利益纠纷尚不成组成改造登记中的正当利益。终末，根据改造登记的收尾，改造登记前后的行政步履与其他东谈主的正当权益之间存在行政法上的因果关系才智确定其为改造登记中的是非关系东谈主。

正因为改造登记和异议登记在民事法律关系中的请求权基础是物权请求权，是以当是非关系东谈主以为登记簿莫得信得过反应我方的不动产权益，而证载权益东谈主不开心改造时，不错根据《民法典》第二百三十四条执法“因物权的包摄、内容发生争议的，是非关系东谈主不错请求阐明权益”，请求阐明物权。若法院解救了其诉讼请求，那么不错根据法院的成效判决进行改造登记，归附到物权的信得过权益状态，这是法院基于是非关系东谈主的认定进行的裁判。不言而谕，这是民事法律关系的规模。精良到登记机构中，也应当琢磨是非关系东谈主的请求是否存在请求权基础。本质中，在改造登记和异议登记中常出现的是非关系东谈主为登记簿未纪录的配偶一方、基于民事关系的隐形共有权东谈主、其他汲取东谈主等。

（二）不动产登记府上查询中的是非关系东谈主

《中华东谈主民共和国民法典》第二百一十八条执法“权益东谈主、是非关系东谈主不错央求查询、复制不动产登记府上，登记机构应当提供。”同期新增第二百一十九条执法“是非关系东谈主不得公开、造孽使用权益东谈主的不动产登记府上。”此处是非关系东谈主规模应当一致，唯有先正当赢得府上才有所谓正当适用。《不动产登记暂行条例》第二十七条执法“权益东谈主、是非关系东谈主不错照章查询、复制不动产登记府上，不动产登记机构应当提供。”《不动产登记暂行条例履行笃定》第九十七条“国度实行不动产登记府上照章查询轨制。权益东谈主、是非关系东谈主按照《条例》第二十七条执法照章查询、复制不动产登记府上的，应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构央求。”同期，2018年颁布履行的《不动产登记府上查询暂行办法》对不动产登记府上查询的主体及查询范围进行了明确执法，从行政规矩的角度明确了不动产登记府上查询中是非关系东谈主的认定。

根据正当利益身分的条件，查询时是非关系东谈主认定具有一定的限缩，因为在民事行动中的正当利益并非物权请求权，仅可能是债权请求权，因此应当将是非关系东谈主收尾在债权联系民事行动中。根据《不动产登记府上查询暂行办法》是非关系东谈主的范围是具有交易、互换、赠与、租出、典质等债权关系的是非关系东谈主；存在民事纠纷且已拿告状讼、仲裁的是非关系东谈主；其他法律规矩执法的情况。也等于说，在民事行动中可能需要了解登记情况的主体均可手脚查询的是非关系东谈主。与之相对应的，也限缩了查询的范围：仅不错查询到天然景色；是否存在共多情形；是否存在典质、预报、异议、查封或其他收尾的情形。本质中，不动产登记信息查询的主要目的为了确保交游安全或为诉讼取证。是以在本质中触及的是非关系东谈主主要包括：交游当事东谈主（包括潜在的交游当事东谈主）；与登记权益东谈主有民事法律上纠纷的东谈主。

因各登记类型的条件、性质、基础不同，应将是非关系东谈主范围进行区分。因此，改造登记和异议登记中的是非关系东谈主是对登记簿纪录的不动产享有物权请求权的个体；不动产登记府上查询的是非关系东谈主既包括物权请求权也包括债权请求权，还包括潜在的是非关系东谈主。

四

不动产登记中是非关系东谈主的

门径权益

在不动产登记门径中，联系的是非关系东谈主主要存在以下两种权益：知情权和诉讼权益。《行政许可法》第三十六条以录取四十七条执法了行政机关在径直关系是非关系东谈主首要利益情形下，负有主动申报联系主体的义务。因此，在变更登记或改造登记等门径中，径直关系的是非关系东谈主在首要利益可能受影响的情况下具有知情权，不错取舍申报或者公告的形态杀青。而最径直杀青知情权的形态即是通过不动产登记簿的纪录，产生对外公示的着力，从而使其他是非关系东谈主实时了解登记变化。

另外，根据《中华东谈主民共和国行政诉讼法》第二十五条执法：“行政步履的相对东谈主以过甚他与行政步履故意害关系的公民、法东谈主或者其他组织，有权拿告状讼。”《最高手民法院适用<中华东谈主民共和国行政诉讼法>的解释》第十二条执法：“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款执法的与行政步履故意害关系：（一）被诉的行政步履涉过甚相邻权或公谈竞争权的；（二）在行政复议等门径中被追加为第三东谈主的；（三）条件行政机关照章根究加害东谈主法律使命的；（四）驱除或者变更行政步履涉过甚正当权益的；（五）为惊羡自身正当权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的机关作出或者未作出处理的；（六）其他与行政步履故意害关系的情形。”

这是我国法律初次赋予是非关系东谈主拿起行政诉讼的原告经验。现在天然我国对行政步履中其他是非关系东谈主的界说仍未形成归并意志。但在本质中，对于是非关系东谈主照旧有了判例基础。

在《行政法上是非关系的判断——刘某诉某市东谈主民政府行政复议案》［（2017）最高法行申169号］中，对行政诉讼法上的是非关系说理较为明晰：“起初，是非关系仅限于公法上的是非关系。不宜包括反射性利益受到影响确当事东谈主，除特等情形或法律另有执法，一般不包括私法上的是非关系。民事权益，起初应试虑取舍民事诉讼路线贬责。同期应以行政机关作出行政步履时所依据的行政实体法和所适用的行政实体法律轮番体系，是否条件行政机关琢磨、尊重和保护原告诉请保护的权益或法律上的利益，手脚判断是否存在公法上是非关系的迫切圭臬。其次，当事东谈主是否具有法律保护的权益，手脚判断当事东谈主是否具有原告主体经验的迫切圭臬。当事东谈主民法上的权益或者民风法上的权益，唯有在揣摸行政法律轮番对其加以保护的情形下，才智成为行政法上保护的权益，才智形成行政法上的是非关系，才智取得原告主体经验，才智请求司法保护该权益。当事东谈主主张的权益，应当是行政机关作出行政步履时照旧存在和需要琢磨的权益。”

是以，本质中认定是否具有对不动产登记自己诉讼的是非关系，需要根据其躬行正当利益与被诉登记步履自己是否具有公法上的是非关系，且是否应被行政法律轮番保护手脚判断圭臬。

小结

对于是非关系东谈主的认定影响到登记时的门径与实体的正确性问题，也关系到是非关系东谈主自己的诉权和实体权益。在作出登记步履时需要严慎判断，既不成扩大是非关系东谈主的规模影响证载权益东谈主的正当财产权益，也不成过于严格进攻本色权益东谈主诈欺正当权益。

[1] 参见高伯宏：《从是非关系东谈主角度探讨溫泉供给功绩一以台北市行义路温泉区为例》， 世新大学中华民国九十八年硕士学位论文， 第1８页。

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